Budapesti lakáspiac 2026: lassuló drágulás, átrendeződő kereslet

Budapesti lakáspiac 2026: lassuló drágulás, átrendeződő kereslet

Mit mond a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb Lakáspiaci jelentése, és mit jelent ez az eladóknak és a vevőknek?

A Magyar Nemzeti Bank évente kétszer, tavasszal és ősszel adja ki Lakáspiaci jelentését, amely a hazai ingatlanpiac egyik legalaposabb áttekintése. A legfrissebb kiadás 2026. május 20-án jelent meg: 2025 rendkívüli áremelkedést hozott, 2026-ban azonban Budapesten lassulhat a drágulás, miközben a vevők köre és a kínálat is átrendeződik.

1. Az árak: rekordév után lassulás a fővárosban

Országos szinten a lakásárak 2025-ben nominálisan 23,5 százalékkal, reálértelemben 19,0 százalékkal emelkedtek. Az MNB szerint ez az elmúlt 25 év legnagyobb reál lakásár-növekedése.

Budapesten az éves nominális áremelkedés a 2025. harmadik negyedévi 28,2 százalékról a negyedik negyedévre 26,0 százalékra mérséklődött.

A jegybank előrejelzése szerint a lassulás folytatódhat:

Az MNB hozzáteszi: az előrejelzéstől való eltérés kockázata felfelé nagyobb, mint lefelé.

A jegybank számításai szerint a lakásárak 2025 végén országosan 22,5 százalékkal haladták meg a gazdasági alapok által indokolt szintet, ami egy év alatt 8,8 százalékpontos növekedés.

Röviden: a budapesti árak emelkednek, a tavalyinál lassabb ütemben. A növekvő túlértékeltség mellett a vevők árérzékenyebbé válhatnak.

2. A kereslet: több első vásárló, kevesebb befektető

A 2025 szeptemberében indult Otthon Start program átírta, hogy ki vásárol.

• Budapesten 2026 első negyedévében a lakások 40 százalékát elsőlakás-vásárlók vették meg; egy évvel korábban ez az arány 25 százalék volt.
• A befektetők a fővárosban nettó eladóvá váltak: többen adtak el, mint ahányan vásároltak.
• 2026 márciusáig mintegy 33 200 Otthon Start hitelszerződés jött létre, közel 1161 milliárd forint értékben, átlagosan 35 millió forintos hitelösszeggel.
• A támogatott hitelek aránya az összes lakáshiteleken belül 23 százalékról 81 százalékra nőtt (2026. I. negyedév).
• A program keretében finanszírozott vásárlások mintegy 90 százaléka használt lakásra irányult.
• A hitelből történő lakásvásárlások aránya 60 százalék fölé emelkedett, szemben a korábbi 36 százalékkal.

Az MNB becslése szerint 2025-ben országosan mintegy 152 ezer lakásadásvétel történt magánszemélyek között (+3%), 2026 első negyedévében azonban az adásvételek száma 18 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakától.

Röviden: a budapesti vevők egyre nagyobb része az első lakását veszi, és többségük kedvezményes banki hitelből fizet.

3. Az önerő: egyre nagyobb belépési küszöb

A jegybank számításai szerint 2025 végén egy minimális lakás megvásárlásához Budapesten legalább 7,9 millió forint saját forrásra volt szükség, 1,6 millió forinttal több, mint egy évvel korábban. (Vidéken ez az összeg 3,14 millió forint volt.)

4. A kínálat: bővülő újlakás-piac

• Budapesten 2026 első negyedévében 22 ezer lakás építését tartalmazó projekt volt fejlesztés és értékesítés alatt, ami 46 százalékos éves növekedés és az elmúlt tíz év legmagasabb szintje.
• Az eladatlan új lakások száma 2026 márciusára 9490-re nőtt (+63% egy év alatt), ami történelmi csúcs.
• A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 2026. első negyedév végén 1,85 millió forint volt, 10 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban.
• Az Otthon Start árfeltételének megfelelő új lakások aránya a kínálatban 31 százalékról 14 százalékra csökkent.
• Országosan 2025-ben mintegy 12 ezer új lakás kapott használatbavételi engedélyt, a kiadott építési engedélyek száma viszont 37 százalékkal nőtt; 2026-ra az MNB mintegy 15 700 lakás átadásával számol.

Röviden: az újlakás-kínálat bővül, de nagy része drágább annál, amit a kedvezményes hitellel vásárlók kifizetnek. Ők a használt lakások között keresnek tovább.

Mit jelent ez az eladóknak?

Az alábbiak a szerző értékelései az MNB adatai alapján.

1. A pontos árazás fontosabb, mint tavaly. Lassuló drágulás mellett Ön hónapokig hirdeti a túlárazott lakást, a vevő pedig a hirdetés korából olvassa ki, hol kezdjen alkudni.
2. A vevők nagy része hitelből vásárol. A bank értékbecslője is megnézi a lakást, és ha a vételár eltér az általa megállapított értéktől, a vevő nem kapja meg a hitelt.
3. A kedvezményes hitellel vásárlók használt lakást keresnek. Ha az Ön lakása belefér az árkeretükbe, ebben a sávban találja meg a legtöbb érdeklődőt.
4. Az újlakás-kínálat bővülése versenyt jelent a magasabb árkategóriában. Itt a fotón, a videón és a belső rendezésen múlik, hogy a vevő eljut-e a megtekintésig.

Mit jelent ez a vevőknek?

1. Számolja ki az önerőt, mielőtt keresni kezd. A fővárosi belépési küszöb egy év alatt megemelkedett.
2. A kedvezményes hitelek feltételeit a keresés elején tisztázza a bankjával: ezek szabják meg, melyik lakás jöhet szóba.
3. Új lakásból is nagyobb a választék. Vesse össze az árakat és a feltételeket, mielőtt dönt.

Forrás

Magyar Nemzeti Bank: Lakáspiaci jelentés, 2026. május. Megjelent: 2026. május 20.

• A jelentés oldala: https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2026-majus
• Az MNB sajtóközleménye: https://www.mnb.hu/sajtoszoba/hirek/2026-evi-hirek/2025-ben-erdemi-aremelkedes-es-a-kinalat-kibontakozo-bovulese-jellemezte-a-lakaspiacot-megjelent-a-jegybank-legfrissebb-lakaspiaci-jelentese

A cikkben szereplő adatok a jelentésből származnak. Az értelmezések a szerző véleményét tükrözik, és nem minősülnek befektetési vagy pénzügyi tanácsadásnak. Egy konkrét ingatlan értéke csak egyedi elemzéssel határozható meg.

[CTA-doboz] Mennyit ér az Ön ingatlana a mostani piacon? Kérjen személyes, valós piaci adatokon alapuló értékbecslést. → Értékbecslést kérek

[Hírlevél] Félévente elküldöm Önnek a legfrissebb budapesti lakáspiaci összefoglalót. → Feliratkozom