Fordulat a budapesti lakáspiacon: a rekordév után már csökkennek az árak
Mit mond az MNB legfrissebb Lakáspiaci jelentése, mi történt azóta, és mit jelent mindez az eladóknak és a vevőknek?
A Magyar Nemzeti Bank évente kétszer, tavasszal és ősszel adja ki Lakáspiaci jelentését, amely a hazai ingatlanpiac egyik legalaposabb áttekintése. A legutóbbi, 2026. május 20-án megjelent kiadás egy rendkívüli év képét rögzítette: 2025-ben a lakásárak a válság előtti évekhez mérten is szokatlan ütemben emelkedtek.
Azóta megjelent a jegybank 2026. második negyedéves lakásárindexe, és az már mást mutat. Budapesten a lakásárak negyedéves alapon csökkentek.
A lényeg röviden
- 2025 rekordév volt: országosan 23,5 százalékos nominális áremelkedés.
- 2026 második negyedévében viszont minden településtípuson egyszerre csökkentek a lakásárak; ilyenre 2022 vége óta nem volt példa.
- Budapesten az éves árdinamika 8,3 százalékra lassult, a negyedéves változás –0,6 százalék.
- A lassulás gyorsabb volt annál, mint amire az MNB májusi előrejelzése számított (Budapestre 10,9 százalékot valószínűsített).
- A vevők köre átalakult: a fővárosi vásárlások 40 százalékát már elsőlakás-vásárlók adják, a befektetők nettó eladóvá váltak.
- A tranzakciószám 2026 első negyedévében 18 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól.
1. Az árak: a rekordévet fordulat követte
2025 – a kiindulópont. Országosan a lakásárak nominálisan 23,5 százalékkal, reálértelemben 19,0 százalékkal emelkedtek. Budapesten az éves nominális áremelkedés a harmadik negyedévi 28,2 százalékról a negyedik negyedévre 26,0 százalékra mérséklődött. Forrás: MNB, Lakáspiaci jelentés, 2026. május
Az MNB májusi előrejelzése 2026 második negyedévére országosan 19,1, Budapesten 10,9 százalékos éves árnövekedést valószínűsített (mediánérték). A jegybank akkor azt is jelezte, hogy az előrejelzéstől való eltérés kockázata inkább felfelé mutat. Forrás: MNB, Lakáspiaci jelentés, 2026. május
Ami ténylegesen történt. A 2026. július 24-én közzétett MNB lakásárindex szerint az árak minden településtípuson csökkentek az előző negyedévhez képest:
| 2026. II. negyedév | Negyedéves változás | Éves változás |
|---|---|---|
| Országos | –1,1% | +12,3% |
| Budapest | –0,6% | +8,3% |
| Vidéki városok | –0,6% | +15,6% |
| Községek | –2,8% | +9,3% |
Lakásárak változása településtípusonként, 2026. II. negyedév
Forrás: MNB lakásárindex, 2026. II. negyedév (megjelent: 2026. július 24.)
Reálértelemben Budapesten a negyedéves változás –1,2 százalék, az éves +6,4 százalék volt. Forrás: MNB lakásárindex, 2026. II. negyedév (megjelent: 2026. július 24.)
–0,6%
A budapesti lakásárak negyedéves változása
Éves összevetésben az árak még mindig 8,3 százalékkal magasabbak. A fordulat a negyedéves adatban látszik először.
MNB lakásárindex, 2026. II. negyedév · 2026. július 24.
Túlárazottság. A jegybank számításai szerint a lakásárak 2025 végén országosan 22,5 százalékkal haladták meg a gazdasági alapok által indokolt szintet, ami egy év alatt 8,8 százalékpontos emelkedés. Forrás: MNB, Lakáspiaci jelentés, 2026. május
Budapesti lakásárak éves dinamikája – és az MNB májusi előrejelzése
Forrás: MNB lakásárindex, 2026. II. negyedév; az előrejelzés: MNB, Lakáspiaci jelentés, 2026. május
Röviden: az áremelkedés a jegybank mediánelőrejelzésénél gyorsabban lassult. Budapesten az éves árnövekedés még pozitív, a negyedéves adat viszont már mínuszban van. Emiatt az „egy éve ennyiért ment el a szomszéd lakása” típusú viszonyítás mostantól félrevezeti az eladót.
2. A kereslet és a hitelezés: az Otthon Start átrendezte a vevőkört
A 2025 szeptemberében indult Otthon Start program átírta, hogy ki vásárol.
- Budapesten 2026 első negyedévében a lakások 40 százalékát elsőlakás-vásárlók vették meg; egy évvel korábban ez az arány 25 százalék volt.
- A befektetők a fővárosban nettó eladóvá váltak: többen adtak el, mint ahányan vásároltak.
- 2026 márciusáig mintegy 33 200 Otthon Start hitelszerződés jött létre, közel 1161 milliárd forint értékben, átlagosan 35 millió forintos hitelösszeggel.
- A támogatott hitelek aránya az összes lakáshitelen belül 23 százalékról 81 százalékra nőtt (2026. I. negyedév).
- A program keretében finanszírozott vásárlások mintegy 90 százaléka használt lakásra irányult.
- A hitelből történő lakásvásárlások aránya 60 százalék fölé emelkedett a korábbi 36 százalékról.
Forrás: MNB, Lakáspiaci jelentés, 2026. május
Elsőlakás-vásárlók aránya Budapesten
+15 százalékpont egy év alatt
Forrás: MNB, Lakáspiaci jelentés, 2026. május
A forgalom viszont szűkül. Az MNB becslése szerint 2025-ben országosan mintegy 152 ezer lakásadásvétel történt magánszemélyek között (+3 százalék), 2026 első negyedévében azonban az adásvételek száma 18 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakától. Forrás: MNB, Lakáspiaci jelentés, 2026. május
Röviden: kevesebb tranzakció, más összetételű vevőkör. A fővárosi vevő ma az első lakását veszi, támogatott hitelből, és a bank értékbecslője is beleszól abba, hogy az üzlet létrejön-e.
3. Az önerő: magasabb belépési küszöb
A jegybank számítása szerint 2025 végén egy minimális minőségű, 45 négyzetméteres lakás megvásárlásához – 10 százalék önerővel és 4 százalék illetékkel számolva – Budapesten legalább 7,9 millió forint saját forrásra volt szükség. Ez 1,6 millió forinttal több, mint egy évvel korábban. (Vidéken ugyanez 3,14 millió forint volt, éves szinten 570 ezer forinttal több.) Forrás: MNB, Lakáspiaci jelentés, 2026. május
4. A kínálat: gyorsan bővülő újlakás-piac
- Budapesten 2026 első negyedévében 22 ezer lakás építését tartalmazó projekt volt fejlesztés és értékesítés alatt, ami 46 százalékos éves növekedés és az elmúlt tíz év legmagasabb szintje.
- Az eladatlan új lakások száma 2026 márciusára 9490-re nőtt (+63 százalék egy év alatt), ami történelmi csúcs.
- A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 2026 első negyedévének végén 1,85 millió forint volt, 10 százalékkal magasabb, mint egy éve.
- Az Otthon Start árfeltételének (1,5 millió Ft/m²) megfelelő új lakások aránya a kínálatban 31 százalékról 14 százalékra csökkent.
- Országosan 2025-ben mintegy 12 ezer új lakás kapott használatbavételi engedélyt, miközben a kiadott építési engedélyek száma 37 százalékkal nőtt; 2026-ra az MNB mintegy 15 700 átadott lakással számol.
Forrás: MNB, Lakáspiaci jelentés, 2026. május
Röviden: az újlakás-kínálat bővül, de nagy része drágább annál, amit a támogatott hitellel vásárlók kifizetnek. Ők a használt lakások között keresnek, és ezzel az árplafon alatti fővárosi állomány keresletét erősítik.
Mit jelent ez az eladóknak?
Az alábbiak a szerző értékelései a fenti adatok alapján.
- A viszonyítási pont elavult. Ha Ön egy 2025-ös vagy 2026 eleji eladásból indul ki, felfelé téved: a budapesti negyedéves árindex már negatív.
- A túlárazás most drágább hiba, mint tavaly. Emelkedő piacon a vevők egy idő után a magas árat is megadták. Csökkenő negyedéves árak és 18 százalékkal kisebb forgalom mellett Ön hónapokig hirdeti a lakást, a vevő pedig a hirdetés korából olvassa ki, hol kezdjen alkudni.
- A vevők többsége hitelből vásárol. Az ő bankjuk értékbecslője is megnézi a lakást, és ha a vételár eltér az általa megállapított értéktől, a vevő nem kapja meg a hitelt. Ön ilyenkor a szerződéskötés előtt marad vevő nélkül.
- A támogatott hitellel vásárlók használt lakást keresnek. Ha az Ön lakása belefér az árkeretükbe és rendezett állapotban van, ebben a sávban találja meg a legtöbb érdeklődőt.
- Az újlakás-kínálat bővülése verseny. A magasabb árkategóriában közel 9500 eladatlan új lakás áll a piacon, és a vevő ezeket is végigjárja. Az Ön lakása akkor marad versenyben, ha az ára az állapotához igazodik.
Mit jelent ez a vevőknek?
- Számolja ki az önerőt, mielőtt keresni kezd. A fővárosi belépési küszöb egy év alatt 1,6 millió forinttal emelkedett.
- A hitelfeltételeket a keresés elején tisztázza a bankjával. A támogatott konstrukciók szabályai döntik el, melyik lakást nézheti meg egyáltalán.
- A régóta hirdetett, árplafon feletti lakásoknál van mozgástere. Az Otthon Start keretébe eső, jó állapotú lakásokért továbbra is versenyeznie kell másokkal.
- Új lakásból is nagyobb a választék. Mielőtt használt lakással veti össze, nézze meg együtt az árat, a készültséget és a fenntartási költségeket.
Mi jön ezután?
Az MNB a Lakáspiaci jelentés következő, novemberi kiadásában értékeli majd, hogy a második negyedéves árcsökkenés korrekció volt-e, vagy tartós fordulat. Addig a negyedéves lakásárindex és a havi tranzakciós adatok adnak támpontot.
Ezt a rovatot a jegybank minden jelentése után frissítem.
Forrás
- Magyar Nemzeti Bank: Lakáspiaci jelentés, 2026. május. Megjelent: 2026. május 20. https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2026-majus
- Az MNB sajtóközleménye a jelentésről: https://www.mnb.hu/sajtoszoba/hirek/2026-evi-hirek/2025-ben-erdemi-aremelkedes-es-a-kinalat-kibontakozo-bovulese-jellemezte-a-lakaspiacot-megjelent-a-jegybank-legfrissebb-lakaspiaci-jelentese
- Magyar Nemzeti Bank: MNB lakásárindex, 2026. II. negyedév. Megjelent: 2026. július 24. https://statisztika.mnb.hu/sw/static/file/MNB_Lakasarindex_2026Q2.pdf
A cikkben szereplő adatok a megjelölt jegybanki kiadványokból származnak. Az értelmezések a szerző véleményét tükrözik, és nem minősülnek befektetési, pénzügyi vagy jogi tanácsadásnak. Egy konkrét ingatlan értéke csak egyedi elemzéssel határozható meg.
[CTA-doboz] Beszéljünk az ingatlanáról – kötelezettség nélkül. Személyes, valós piaci adatokon alapuló értékbecslés. → Értékbecslést kérek
[Hírlevél] Félévente elküldöm Önnek a legfrissebb budapesti lakáspiaci összefoglalót. → Feliratkozom
